Bedrijventerreinen verdichten: meer waarde uit minder vierkante meters
Het artikel samengevat:
Impact Volgens het SKBN is er per bedrijventerrein in Nederland meer dan €4.100.000 circulaire potentie. Dit bedrag geeft de waarde aan van alle mogelijkheden om materialen te hergebruiken, energie en warmte collectief te benutten en zo CO₂- en kostenbesparingen te realiseren.
Wat kun je doen? Voer actief grondbeleid en probeer bedrijventerreinen doordacht in te richten, passend bij hun huidige functie.
Wat doen anderen? Meer gemeenten zijn al aan de slag gegaan met circulaire bedrijventerreinen. In Utrecht werd een braakliggend industrieterrein omgetoverd tot een creatieve circulaire hub.
De potentie van bestaande bedrijventerreinen
Veel bedrijventerreinen in Nederland zijn ruim opgezet, monofunctioneel en weinig flexibel. Grote kavels, lage bebouwingsdichtheid en weinig functiemenging zorgen voor ‘verdozing’ en een versnipperd ruimtegebruik. Zo benutten we de vierkante meters lang niet optimaal. Daarnaast vindt 60% van het Nederlandse grondstoffenverbruik plaats op bedrijventerreinen en gebruiken bedrijventerreinen zo’n 25% van alle energie in Nederland. Juist nu, in tijden van ruimtegebrek, netcongestie en klimaatopgaven, ligt daar een grote kans.
Gemeenten en provincies maken bedrijventerreinen circulair en toekomstbestendig door te kiezen voor slimmer bouwen (verdichting) en slim herstructureren. Dat vraagt om bestuurlijke regie, slimme samenwerking en gebruik van bestaande gebouwen en infrastructuur.
Waarom zijn bestaande bedrijventerreinen hier geschikt voor?
- Bedrijven zitten al fysiek dicht bij elkaar, wat samenwerking op het gebied van logistiek, energie of reststromen gemakkelijker maakt.
- De functies (denk aan productie, opslag, logistiek) hebben vaak vergelijkbare ruimte- en energiebehoeften. Agribusinessparken zijn daar een voorbeeld van: locaties waar een groot aantal logistieke functies binnen agroketens wordt geclusterd en gecombineerd met faciliteiten voor productie en verwerking. Dit leidt tot minder transportbewegingen, besparing van ruimte en het sluiten van kringlopen.
- Veel terreinen hebben verouderde panden of onderbenutte kavels, waardoor er volop kansen zijn voor herontwikkeling of herbestemming.
Wat levert het op?
- Intensiever en efficiënter ruimtegebruik. Verdichting leidt tot meer bedrijvigheid binnen hetzelfde oppervlak. Bedrijventerreinen hoeven dus niet groter te worden om mee te groeien met de economie. Denk aan het stapelen van bedrijfsfuncties of functiemenging binnen één gebouw of terrein. Kleine stukjes ‘restgrond’ worden efficiënter gebruikt, voor groenstroken of het plaatsen van zonnepanelen. Volgens de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur is met de herinrichting van bedrijventerreinen een ruimtewinst realiseerbaar van 5 tot 10%. Met herstructurering is zelfs een ruimtewinst van 20% mogelijk. De Gemeente Utrecht vormde het industrieterrein Werkspoorkwartier om tot een levendige circulaire hub met creatieve werkplekken en evenementenlocaties in leegstaande monumentale panden. Een ander voorbeeld is The New Farm in Den Haag, waar een grote verscheidenheid aan bedrijven zich op 6 vloeren vestigde. Meer informatie daarover en tips om dit ook bij andere bedrijfspanden en -terreinen voor elkaar te krijgen zijn te vinden in dit artikel van SADC.
- Lagere kosten en schaalvoordelen. Door huidige panden en infrastructuur te behouden in plaats van te vervangen, bespaar je veel kosten. Modernisering van installaties en slimme aanpassingen aan toegangswegen maken gebouwen en infrastructuur efficiënter. Daarnaast bespaart het delen van infrastructuur en nutsvoorzieningen kosten voor iedereen.
- Warmte-uitwisseling tussen bedrijven, zoals restwarmte van een productieproces.
- Lokale energieopwekking en opslag, bijvoorbeeld een energiehub met zonnepanelen, batterijen of waterstofopslag die door meerdere bedrijven wordt gebruikt. Zo verdelen bedrijven op Schiphol Trade Park capaciteit in een uniek lokaal virtueel stroomnetwerk.
- Eigen waterzuivering of regenwateropvangsystemen zijn relevant voor klimaatadaptatie. De eigen afvalwaterzuiveringsinstallatie van Waarderpolder Haarlem gebruikt afvalwater als bron van energie en grondstoffen.
- CO₂-reductie. Door het bundelen van reststromen, collectieve energievoorzieningen (warmte-uitwisseling, collectieve waterzuivering en lokale energieopwekking) of minder vervoersbewegingen. Op het Werkspoorkwartier in Utrecht worden stromen van bouw- en sloopafval gebundeld, gesorteerd en hergebruikt. Op het bedrijventerrein Euvelgunne in Groningen worden hout- en plasticreststromen gebundeld en verwerkt tot meubels. Deze meubels worden gemaakt door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en vervolgens verhuurd via Product-as-a-Service.
- Versterking regionale economie Herstructurering maakt ruimte voor innovatieve, duurzame bedrijven en werkgelegenheid.
Hoe kan je aan de slag?
1
analyseer bestaande bedrijven-terreinen
Vraag leegstandcijfers en kavelbenutting van de bedrijventerreinen in je gemeente op. Zo maak je inzichtelijk waar de meeste potentie zit voor verdichting. Breng ook in kaart welke kavels van de gemeente zijn en of er binnenkort kavels beschikbaar komen. De provincie kan hier een rol in spelen.
2
stel beleidsregels of uitgangspunten op voor verdichting
Bekijk of je eisen kunt opnemen als minimale bebouwingsdichtheid, gemengde functies of circulaire eisen bij nieuwbouw. Ook kun je kijken waar je juist regels van huidige bedrijventerreinen kunt versoepelen. Bijvoorbeeld: meer bedrijven op dezelfde oppervlakte, stapelen of gemengde functies toestaan. Hierdoor stijgt de grondwaarde.
3
voer actief grondbeleid
Maak strategisch gebruik van het voorkeursrecht als er kavels beschikbaar komen. Zoek de samenwerking met een publieke ontwikkelingsmaatschappij om deze grond te ontwikkelen. Met zo’n samenwerking heb je meer kennis en capaciteit en spreid je risico’s. Samen houd je de regie over de herstructurering, en heb je minder versnipperd eigendom.
In het coalitieakkoord ‘Krachtig Zuid-Holland’ is genoemd dat ‘bij het faciliteren van ruimte voorrang wordt gegeven aan bedrijven die bijdragen aan circulariteit’. De provincie ondersteunt circulariteit op bedrijventerreinen met twee subsidies. De Planvormingsubsidie geldt voor het maken van een analyse van kansen en verbeterpunten voor het bedrijventerrein op het gebied van kwaliteit en verduurzaming. De subsidie verduurzaming bedrijventerreinen geldt voor het uitvoeren van activiteiten die leiden tot een lagere milieubelasting door circulair grondstoffengebruik en ketensamenwerking.
4
verbind nieuw en oud
Leg in het grondprijzenbeleid of in de erfpachtvoorwaarden van nieuwe bedrijventerreinen vast dat bedrijven moeten bijdragen aan de herstructurering van bestaande terreinen.
Via de Omgevingswet is het mogelijk om financiële bijdragen te vragen voor ‘gerelateerde’ activiteiten. Bijvoorbeeld een verplichte bijdrage aan een herontwikkelingsfonds voor bestaande terreinen. Zo zorg je voor structurele financiering voor de verbetering van bestaande terreinen.
Houd ook zicht op projecten die bij nieuwe terreinen worden opgezet en kijk of er schaalvoordelen te behalen zijn door gelijksoortige projecten op te zetten op bestaande terreinen.
De provincie Groningen koppelde in de Omgevingsverordening de regionale bedrijventerreinvisie aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gemeenten kunnen door deze verordening makkelijker afspraken maken over intensief ruimtegebruik en de aanpak van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen.
5
overweeg erfpacht bij nieuwe uitgifte
Door gronden in erfpacht uit te geven blijft de gemeente eigenaar van de grond. Hierdoor kan je voorwaarden stellen op het gebied van verduurzaming en circulariteit. Bovendien profiteer je van toekomstige waardestijgingen. Gemeente Amsterdam geeft bewust grond in erfpacht uit om regie en sturing te houden op de ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Meer weten?
- Subsidieregeling Toekomstbestendige Bedrijventerreinen provincie Zuid-Holland
- Kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen (Rli)
- Inspiratie: De verdozing van Nederland stoppen (Tilburg University)
- Podcastserie “Meer dan een mooi terrein”
- Actief grondbeleid (hoofdstuk 3 van dit stuk van gemeenteraad Groningen).
- Kennisdossier: Energie & circulaire economie
- Handboek routekaart naar een Circulair bedrijventerrein
Connect met de Verschilmakers community of deel circulaire voorbeelden op het Verschilmakersplein.
Doe mee